Apr 292015
 
50% Aktien und 50% Geldwerte

Jeweils die Hälfte werden in Aktien und in Geldwerte investiert.

Im letzten Artikel habe ich mich mit der Sell-in May/Summer-Strategie auseinandergesetzt. Dabei habe ich erläutert, warum eine sinnvolle Investitionsstrategie immer eine nachvollziehbare Begründung erfordert, damit sie auch in der Zukunft erfolgreich eingesetzt werden kann. Eine gute Performance in der Vergangenheit reicht nicht aus, um mit einer Strategie in der Zukunft Erfolg zu haben.

Nun gibt es ja noch zahlreiche weitere Investitionsstrategien. Eine dieser Strategien, die mir schon einige Male in Büchern und Zeitschriften begegnet ist ist die Fifity-Fifty-Strategie.

Wie funktioniert diese Strategie?
Die Vorgehensweise dabei ist sehr einfach. Man nimmt einen bestimmten Geldbetrag -sagen wir 20.000 €- und investieren diesen wir zu 50% in Aktien bzw. einen Aktien-ETF und die anderen 50% in Geldwerte wie Anleihen oder Geldmarktfonds. Bis jetzt hört sich das Ganze lediglich nach Risikostreuung an. Aber es geht noch weiter: Man wartet ab und beobachtet das Verhältnis der Werte der beiden Geldanlagen. Beträgt nach einiger Zeit das Verhältnis Aktien/Geldwert z.B. 60:40 (weil z.B. der Aktienkurs gestiegen ist), würde man nun 10% der Aktien verkaufen und den Erlös in die Geldwertanlage investieren. So hat man wieder das Verhältnis 50:50 hergestellt. Das Ziel ist es bei dieser Strategie, weitgehend immer das Verhältnis 50:50 zwischen den beiden Anlagenformen zu halten. Bei einseitigen Kursgewinnen oder Kursverlusten der einen Anlagenart wird umgeschichtet.

Warum macht man das?
Der Sinn und Zweck dieser Strategie liegt auf der Hand: Man startet bei 50:50. Bei dem Geldwertanteil (z.B. Geldmarktfond) geht man davon, dass sich dessen Kurs langsam aber doch (recht) sicher nach oben bewegt. Anders sieht es da bei den Aktien-ETF aus. Dessen Kurs kann sich mal stark nach oben oder nach unten bewegen. Steigt nun der Aktien-ETF schneller als der Geldmarktfond, hat man mit dem ETF einen Gewinn gemacht. Dieser Gewinn wird realisiert, indem man den „überschüssigen“ Anteil an Aktien verkauft. Hierdurch werden Gewinne gesichert.

Nun könnte der Kurs des Aktien-ETF auch fallen, so dass nun der Geldmarktfonds einen höheren Wert besitzt. In diesem Fall verkauft man nun einen Teil des Geldmarktfonds und erhöht seinen Aktien-Anteil. Da sich der Aktienkurs auf einen niedrigeren Stand befindet als bisher, könnte dies nämlich ein günstiger Zeitpunkt sein um seinen Aktienanteil zu erhöhen.

Kurz gesagt: Das Ziel der 50:50-Strategie ist es, antizyklisch Aktien zu kaufen und zu verkaufen. Sind die Aktienkurse gestiegen werden Aktien(ETF) verkauft. Sind die Kurse gefallen werden Aktien(ETF) gekauft. Viele machen es umgekehrt und verlieren dabei Geld.

Fazit:
Insgesamt macht die 50:50-Strategie durchaus sind. Sie sorgt dafür, dass bei Kurssteigerungen Gewinne mitgenommen werden und bei Kursverlusten neu investiert wird. Eigentlich kann man kaum etwas falsch machen, wenn man diese Strategie anwendet.

Ich persönlich wende die 50:50-Strategie nicht an. Mir sind derzeit die Zinsen, die sich ja auch auf die Kursentwicklung von Geldmarktfonds auswirken, zu gering. Die 50% des Geldes, das in den Geldmarktfonds investiert wird, ist derzeit so gut wie totes Kapital. Meines Erachtens macht es mehr Sinn nach dieser Strategie zu investieren, wenn der durchschnittliche Entwicklung des Geldmarktfonds (bzw. das Zinsniveau) mindestens so hoch ist wie die durchschnittliche Dividende, des Indexes in den man investieren möchte.

Ich möchte auch darauf hinweisen, dass es natürlich auch Geldmarkt-ETF gibt, in die man die Hälfte seiner Investmentsumme investieren kann. Bei dem Aktienanteil würde ich in einen ETF mit breiter Streuung wie einen DAX, EuroStoxx, DowJones, GlobalStox… vorziehen.

Apr 262015
 

Nur noch wenige Tage dann haben wir wieder Mai. Für etliche Anleger bedeutet dies: Raus aus dem Aktienmarkt und rein in den Geldmarkt. Zumindest bis September. Dann werden die Aktien wieder zurückgekauft.

Warum macht man sowas?
Verantwortlich für diese Aktien-Abstinenz im Sommer ist die sogenannte Sell-in-May-Strategie. Diese Strategie folgt dem Motto: Sell in May and go away, but remember to come back in September. Also: Verkaufe im Mai, aber denke daran im September zurückzukommen.
Verwandt mit der Sell-in May-Strategie ist die Sell-in-Summer-Strategie. Allerdings wird hier erst im Juli verkauft.

Wie funktionieren die Sell-in-May- bzw. Sell-in-Summer?
Die Sell-in-May/Summer-Strategie ist sehr einfach umzusetzen. Im September kauft man einen DAX-ETF und hält ihn bis Mai bzw. Juli. Dann wird der ETF verkauft, und das Geld in einen Geldmarktfond oder auf einem Tagesgeldkonto angelegt. Im September kauft man den DAX-ETF wieder. Und so macht man das Jahr für Jahr weiter.

Sell-in-Summer-Strategie

Sell-in-Summer-Strategie: Keine Aktien halten im Sommer

Worauf basieren diese Strategien?
Statistisch gesehen waren bei den großen Indizes die Sommermonate in den vergangenen 25 Jahren im Durchschnitt Verlustmonate. Durch die Sell-in-May/Summer-Strategie versucht man diese Monate zu umgehen, indem man stattdessen in den Geldmarkt zu investiert. Wer also in den vergangenen Jahren auf die Sell-in-May/Summer-Strategie gesetzt hat, konnte mit seinem Aktiendepot eine wesentlich bessere Performance erzielen als die DAX-Entwicklung es hergab. Der DAX stieg in den letzten 20 Jahren nämlich jährlich durchschnittlich „nur“ um 7,6%. Mit der Sell-in-Summer-Strategie konnten man dagegen einen durchschnittlichen Wertzuwachs von jährlich 14,4% erzielen.

Sollte man nach der Sell-in-May/Summer-Strategie investieren?
Diese Frage ist nicht einfach zu beantworten. Das Problem bei diesen Strategien ist, dass es keine wirkliche Begründung gibt, warum diese in der Vergangenheit funktioniert habe. Daher kann es sein, dass das Ganze in der Zukunft nicht mehr klappt.
Ein sinnvolle Strategie muss immer erklärbar sein. Wenn für eine Strategie die einzige Begründung lautet, man habe damit in der Vergangenheit eine gute Performance erzielt, dann reicht dies nicht um eine Chance zu haben in Zukunft damit erfolgreich zu sein. Es kann in der Zukunft funktionieren oder auch nicht.

Ein Beispiel:
Angenommen ich analysiere einen großen Index dahingehend, welche Aktien mit welchen Anfangsbuchstaben in der Vergangenheit die beste Performance erzielt haben. Angenommen ich komme zu dem Ergebnis, dass man mit Aktien mit den Anfangsbuchstaben A, F und U in der Vergangenheit den größten Gewinn machen konnte. Also entwickle ich die AFU-Strategie und empfehle nur Aktien mit den Anfangsbuchstaben A, F und U zu kaufen.
Macht es Sinn, dieser Strategie zu folgen. Nein, natürlich nicht. Es gibt keine Begründung dafür, dass sich Aktien mit einem bestimmten Anfangbuchstaben besser entwickeln als andere. Auch wenn dass in der Vergangenheit der Fall war und eine solche Untersuchung sicherlich ein Ergebnis liefern würde. Aber kein Mensch, der bei Verstand ist würde einer solchen Strategie folgen.
Bei „besser verpackten“ Strategien sieht das leider anders aus. Hier verlassen sich viele einfach darauf, dass eine Regel die in der Vergangenheit gegolten hat auch für die Zukunft Gültigkeit hat.

Im Gegensatz hierzu steht die Dogs-of-the-Dow- und die Low-Five-Strategie. Im Unterschied zu den Sell-in-May/Summer-Strategien gibt es hierfür auch gute Begründungen, warum diese Dividendenstrategien auch in der Zukunft funktionieren sollten. Diese habe ich unter den oben eingefügten Links dargestellt.

Jun 232014
 

Wer kennt sie nicht: “Die Gebrauchsanweisung für den Mann”. Ich weiß jetzt nicht wie viele Männer die Augen rollen, wenn diese Werbung mal wieder in der Unterbrechung läuft, aber ich wette es sind schon einige. Und etwas nervig ist die Werbung schon. Vor allem, wenn man sie schon das fünfzigste Mal sieht: Die Werbung für das Deo “Dove”.

netherlands

Unilever wurde von dem niederländischen Margarineproduzent Simon van den Bergh gegründet.

Übertroffen wird das Ganze höchstens von dem grinsenden, italienischen Chefkoch (Ich unterstelle mal, dass er Italiener ist.) mit dem Slogan: “Typisch italienisch”. Oder “Wir Italiener genießen mit die ganze Körper.” Jedes Mal wenn ich, diese Werbung sehe tun mir die Italiener leid. Den Koch finde ich zwar recht sympathisch, ich glaube allerdings nicht, dass Italiener dem “typisch italienisch” so zustimmen würden. Es handelt sich um die Werbung für die Knorr-Bolognese.

Ich bin sicher, dass sich jeder, der diese Werbespots einmal gesehen hat, sich für lange an diese erinnern wird. Sie bleiben im Gedächtnis, da sie so einen gewissen Nerv-Faktor haben. Da ist nichts mit heiler Kuschelwelt wie bei Nestle oder Procter & Gamble. Die Werbespots provozieren. Ein bisschen zumindest. Oder könnt ihr euch sofort an eine Nestle- oder Procter & Gamble Werbung erinnern. Wahrscheinlich nicht. Die Nerv-Krone trägt zwar Nivea mit “Ihr armen Männer”, aber man muss es ja nicht übertreiben:-).

Unilever – ein britisch-niederländischer Konzern

Sowohl Dove als auch Knorr gehören zu dem britisch-niederländischen Konzern Unilever. Darüber hinaus vereinigt der Konzern zahlreiche Marken wie Rama, Omo, Lipton, Bifi (wurde 2014 verkauft), Lagnese, Bertolli, Pfanni, Du Darfst… unter seinem Dach.

Unilever wurde 1888 in Kleve (Deutschland) von einem niederländischen Margarinefabrikant gegründet. Grund für die Firmengründung in Deutschland waren die hohen Schutzzölle, die das Kaiserreich für Einfuhren erhob. Denn was in Deutschland produziert wird, muss nicht eingeführt werden.

Dividende
Zugegebenermaßen ist Unilever kein so treuer Dividendenzahler wie Procter & Gamble oder Coca Cola. Im Jahr 2009 reduzierte das Unternehmen seine Dividende um ca. 40%, da die Gewinne zurückgingen. Aufgrund der Dividendenkürzung gehört Unilever nicht zu den „großen“ Dividendenaristokraten. Man muss allerdings beachten, dass ein Jahr später die Dividende fast verdoppelt wurde. Vor und nach 2010 wurden die Ausschüttungen jährlich erhöht. Bei der Gesamtentwicklung der Ausschüttungen fällt aufgrund der anschließenden Erhöhung kaum ins Gewicht. Unilever schätze ich daher als zuverässigen Dividendenzahler ein.
Die Ausschüttungsquote lag in den letzten Jahren zwischen 60 und 70%. Das ist zwar nicht wenig, aber noch im grünen Bereich. Mit 3,2% Dividendenrenditen kann man auch nicht meckern. Im Gegensatz zu Nestlé zahlt Unilever die Dividende vierteljährlich. Bei der niederländischen Version werden 15% Quellensteuer einbehalten, die jedoch auf die deutsche Abgeltungsteuer anrechenbar ist. Kauft man britische Unileveraktien wird bei Ausschüttungen überhaupt keine Quellensteuer einbehalten. Dafür wird die volle deutsche Abgeltungsteuer (25% + Soli) einbehalten. 

Eigen-/Fremdkapitalquote
Schaut man sich die Bilanz von Unilever an, fällt einem schnell auf das Unilever eine recht gute Eigenkapitalquote von knapp über 50% hat. Man kann somit davon ausgehen, dass dem Unternehmen nicht so schnell das Geld ausgeht und weniger abhängig von Fremdkapitalgebern ist als höher verschuldete Unternehmen. So übersteht der Konzern auch schlechte Zeiten.

Umsatz- und Gewinnentwicklung
Insgesamt weisen die Bilanzen Umsatz und Gewinnsteigerungen in den letzten 7 Jahren aus. 2009 gab es den erheblichen Gewinneinbruch von 32%, der zu der Dividendenkürzung führte und bis heute -trotz jährlicher Gewinnsteigerungen- noch nicht vollständig aufgeholt werden konnte.

Kurs-/Gewinnverhältnis
Mit einem KGV von rund 19 ist die Aktie leicht teuer. In der recht stabilen Konsumsparte ist ein KGV in dieser Höhe allerdings nichts Ungewöhnliches. Darüber hinaus handelt es sich ja um einen der weltweit größten Konsumgüterhersteller. Das KGV halte ich daher für angemessen.

Fazit
Als Konsumgüterschwergewicht und guter Dividendenzahler halte ich Unilever für ein gutes Investment. Der Konzern vereinigt zahlreiche sehr bekannte Marken unter seinem Dach, die auch in der Werbung regelmäßig präsent sind. Bilanzmäßig steht Unilever auf einem soliden Fundament. Nach Schätzungen für die kommenden Jahre können wir bei dem Unternehmen steigende Umsätze, Gewinne und Dividenden erwarten.

Jun 092014
 

Noch nie waren die Zinsen so niedrig wie zur Zeit. Am 05.06.2014 hat die EZB unter Mario Draghi den Leitzins auf ein weiteres Rekordtief gesenkt. Gleichzeitig wurde ein Strafzins von 0,1 % für Bankeinlagen bei der EZB eingeführt. Sparer und Banken sollen in Unternehmen investieren. Die Wirkung ließ nicht lange auf sich warten: Der DAX schoss kurz über die 10.000.

DiNiedrigzinsen Dank EZBese Maßnahmen werden heftigst diskutiert; vor allem kritisiert. Die Frage ist jedoch vielmehr, wie man darauf reagieren kann. 

Einige sagen schon, sie würden jetzt ihr Geld abheben und „unters Kopfkissen legen“. Für faktische Nullzinsen weigern sie sich ihr Geld der Bank zur Verfügung zu stellen. Die Reaktion ist verständlich. Bringt aber, außer ein bisschen mehr Zufriedenheit, auch nichts. 

Die -meines Erachtens- einzige sinnvolle Reaktion ist es, in Dividendenaktien zu investieren. Mit Dividendenaktien meine ich allerdings nicht Aktien mit hoher Dividendenrendite, sondern solche mit zuverlässigen Dividendenzahlungen (z.B. Coca-Cola, Procter & Gamble, Johnson & Johnson, Reckitt Benckiser…). Vorzugsweise Unternehmen die Güter des täglichen Bedarfs, denn die überstehen (fast) jede Krise.

Solche Unternehmen schütten regelmäßig eine Dividende aus, die die derzeitigen Zinsen bei Weitem übersteigt. Noch besser: Dividendenaristokraten erhöhen jährlich ihre Dividendenzahlungen. Investiert man die ausgeschüttete Dividende wieder in sein Dividendenaktiendepot kann man zusammen mit dieser Steigerung der Ausschüttungen einen gewaltigen Zinseszinseffekt erzielen.

Der Vorteil liegt auf der Hand: Sie erzielen sofort ein passives, ständig steigendes Einkommen. Wie du dir ein ertragstarkes Depot zusammenstellst, erfährst du unter „Mit System zu passiven Einkommen“ und „Der Weg zum passiven Einkommen„.

Daher: Geld gehört trotz Fast-Null-Zinsen nicht unters Kopfkissen, sondern in ein Depot mit gut ausgesuchten Dividendenaktien.

 

Jan 262014
 

Festgeld, Anleihen, Tagegeldkonten und Sparbücher werden immer unattraktiver. Die derzeitige Inflation (obwohl diese mit etwa 1,5% gar nicht so hoch ist) frisst die Erträge aus diesen Anlageformen meist restlos auf. Oft hinterlässt sie sogar ein reales Minus.

Viele Anleger flüchten daher verständlicherweise in inflationsgeschützte Sachwerte. Vorzugsweise in Immobilien. Der Grund hierfür liegt auf der Hand: Die Zinsen für ein Darlehen um die Immobilie zu finanzieren sind günstig wie nie. Die Gelegenheit um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. In den eigenen vier Wänden wohnen… oder vielleicht auch zu vermieten. Egal ob man sich die Miete erspart oder selbst Mieteinkünfte zu erzielt. Man kann durch eine Immobilie ein passives Einkommen erzielen bzw. durch die ersparte Miete seine Ausgaben reduzieren.

Betongold werden Immobilien häufig genannt. Dies spricht für Wertbeständigkeit, für Stabilität. Eine Immobile übersteht die härtesten Krisen und wird daher als risikoloses Investment gesehen. Anders als Aktien, deren Kurse auf dem Rouletttisch der Finanzmärkte auf und ab geworfen werden. 

Doch ist dies wirklich so?

Der Grund warum Immobilien als weniger wertschwankend angesehen werden, liegt einfach daran, dass man nicht täglich überprüfen kann, wie hoch der Wert des eigenen Grundstücks gerade ist. Bei Aktien dagegen sieht man in seinem Depot sofort, wenn sich der Kurs der Aktie 

Immobilien oder Aktien

Quelle: Dirk Paeschke
http://www.kostenlos-fotos.de/

im Minus befindet. Verliert jedoch die eigene Immobilie an Wert, bekommt man das in der Regel gar nicht mit. Eigentlich interessiert es den Immobilienbesitzer auch gar nicht. Denn er wohnt trotzdem noch genauso gut darin oder erzielt noch eine genauso hohe Miete.

Da stellt sich natürlich die Frage, in was man den nun investieren soll: In Aktien oder in Immobilien.

Da sich dieser Blog in erster Linie mit passiven Einkommen aus Dividendenaktien beschäftigt, ist es natürlich kein Geheimnis, dass ich Aktien bevorzuge. Immobilien haben natürlich ihre Vorteile, jedoch auch Nachteile. Und dass eine Investition in eine Immobilie völlig frei von Risiken sind, kann man auch nicht wirklich sagen.

Niedrigzinsen

Derzeit kann man aufgrund der der Niedrigzinspolitik der EZB sehr günstig an Darlehen kommen um eine Immobilie zu finanzieren. Dies als alleiniges Entscheidungskriterium heranzuziehen ist jedoch fatal. Denn aufgrund eben dieser niedrigen Zinsen, stürzten sich bereits in der Vergangenheit zahlreiche Investoren auf den Kauf einer Immobilie. Dies führte bereits zu einer Steigerung von 23% seit 2009 (Stand Dezember 2013). Das heißt, dass sich m.E. eine Investition in Immobilien nicht unbedingt lohnt, da die Preise einfach zu hoch sind. Darüber hinaus muss man auch die Anschaffungsnebenkosten beachten wie zum Beispiel Notarkosten, Kosten für die Eintragung in das Grundbuch, Grundsteuer. Diese Nebenkosten können schon mal 10% betragen, ohne das diese den Wert des Grundstücks erhöhen. Hinzu kommen noch einmalige Kosten für die Aufnahme des Darlehns.

Die selbstgenutzt Immobilie

Wer selbst in seinem eigenen Haus oder seiner Eigentumswohnung wohnt braucht keine Miete zu bezahlen. Somit spart man sich schon mal einen dreistelligen Betrag pro Monat. Man kann nicht aus der Wohnung fliegen und braucht auch keine Angst vor Mieterhöhungen haben.
Hier muss man jedoch beachten, dass auch für die Erhaltung des Gebäudes Kosten anfallen, die man als Mieter in der Regel nicht hat. So muss man zum Beispiel als Eigentümer einer Eigentumswohnung einen -in der Regel- dreistelligen Betrag in die Instandhaltungsrücklage einzahlen. Das mindert die Mietersparnis. Nun könnte man auf die Idee kommen, dass man ja bei einem eigenen Haus keinen solchen Beitrag leisten muss. Das ist so nicht ganz richtig. Auch bei einem eigenen Haus muss man regelmäßig einen bestimmten Betrag zurücklegen um für später anfallende Reparaturen und Instandhaltung finanziell gerüstet zu sein.
Des weiteren ist man für das gesamte Grundstück selbst verantwortlich. Man kann nicht einfach den Vermieter anrufen, wenn die Heizung nicht geht oder der Keller unter Wasser steht.
Ein weiterer Punkt ist, dass man durch eine selbstgenutzte Immobilie örtlich gebunden ist. Gefällt einem die Umgebung oder die Nachbarn nicht mehr, kann man nicht einfach umziehen. Dabei kann es sich um Umstände handeln, die eine Vermietung oder einen Verkauf nahezu unmöglich machen, wenn zum Beispiel die Umgebung zu einem sozialen Brennpunkt wird.

Die vermietete Immobilie

Natürlich liegt es auch nahe eine Wohnung oder ein Gebäude an Dritte zu vermieten und dadurch ein passives Einkommen zu generieren.
Hierzu braucht es erst mal Mieter. Und zwar zuverlässige, zahlungskräftige und auch zahlungswillige Mieter. Aus eigener Erfahrung weiß ich, dass dies absolut keine Selbstverständlichkeit ist. Kaum ein Vermieter, den ich kenne, hat nicht schon mehrmals vergeblich auf sein Geld gewartet und/oder auf andere Weise Ärger (z.b. Rechtsstreitigkeiten) mit seinen Mietern hatte. Aufgrund des Mieterschutzes bekommt man manche Mieter auch nicht so einfach wieder los.
Als Vermieter muss man sich natürlich um die Immobilie kümmern das ist nicht nur ein gewisser Verwaltungsaufwand, sondern auch mitunter richtig Arbeit. Es müssen Mieter gesucht, Reparaturen durchgeführt, Nebenkostenabrechnungen erstellt und Zahlungen überwacht werden. Wer dagegen ein gutes stabiles Aktiendepot besitzt, hat kaum Arbeit oder Kosten. Es läuft alles von selbst. Der Investor kann sich zurücklehnen und auf die sicheren Erträge (auf jeden Fall sicherer als Mieterträge) warten, die in der Regel höher sind als Vermietungseinkünfte bei gleich hoher Investition.

Eine kleine Vergleichsrechnung

In der Regel werden Immobilien mit einem Annuitätendarlehen finanziert. Hierbei zahlten man einen festen Betrag pro Monat an die Bank zurück. Lediglich das Verhältnis zwischen Tilgung und Zinsen ändert sich, zugunsten des Tilgungsanteil, da die Zinsen aufgrund der monatlichen Verringerung des zu verzinsenden Betrags immer geringer werden. In der Regel liegt der monatlich zu zahlende Betrag bei einem Prozent.
Stell dir einmal vor, du kaufst eine Eigentumswohnung für –sagen wir- 150.000 €. Hinzu kommen noch 10% (also 15.000 €) Nebenkosten. Bei einer Vollfinanzierung müssten nun 165.000 € als Darlehen aufgenommen werden.
Bei 1% Rückzahlung pro Monat müssen bei einem Zinssatz von 3,5% 1.650 € pro Monat Zins/Tilgung 10 Jahre lang an die Bank gezahlt werden. Nun kann man eine Wohnung die 150.000 wert ist weder für 1.650 € vermieten, noch kann man diesen Betrag an Miete einsparen. Realistischer wäre es hierfür eine Kaltmiete von 600 € anzusetzen (bei einer Rendite von etwa 4 % auf 150.000 €). Für die Ermittlung der Aktien oder ImmobilienWertes der Immobilie nach 10 Jahren gehe ich von einer Wertsteigerung von jährlich 3%. aus. Mit einem breit aufgestellten Aktiendepot konnte man rund in den letzten 25 Jahren 8,5% Dividende und Wertsteigerung erzielen (durchschnittliche DAX-Entwicklung der letzten 30 Jahre).
Nach Abzug der Miete kann der Aktien-Investor also von einer Investitionssumme von 1.650 € noch 1.050 € anlegen. Hinzu kommen noch rund 150 € ersparte Instandhaltungsrücklage, so dass 1200 € investiert werden können. Des weiteren gehe ich von einer Mietsteigerung von 3% jährlich aus.
Nach zehn Jahren ist das Darlehen bezahlt, und das Grundstück hat einen Wert von rund 202.000 €.
Die Investitionen des Aktieninvestors von 1.180 ergeben nach führen zu einem Depotwert von 183.000 €. 
Immobilienkäufer hat also die Nase vorn.
Wenn der Zinssatz allerdings auf 6,5% sieht es schon etwas anders aus. Anstatt 10 Jahre muss nun der Immobilienkäufer 12 Jahre sein Darlehen tilgen.
Nach 12 Jahren hat die Immobilie einen Wert von 214.000 €.
Der Aktieninvestor hat dagegen einen Depotwert von 231.00€ (Nach Steuern)
Bei einem Darlehenszinssatz von 6,5% hat der Aktieninvestor nun ein größeres Vermögen.

Nun ist dieses Rechenbeispiel natürlich sehr theoretisch und berücksichtigt längst nicht alle Umstände. Dies ist lediglich ein Versuch die Ergebnisse beider Anlageformen gegenüberzustellen. Etliche angesetzten Werte sind auch noch gar nicht vorhersehbar oder hängen von der Lage und dem Zustand der Immobilie bzw. von den ausgewählten Aktien oder ETF ab. Wenn man die Werte auch nur leicht ändert kommt man schon wieder zu völlig neuen Ergebnissen.

Zur Berechnung der Ergebnisse habe ich die Zinsberechnung von Zinsen-Berechnen.de verwendet.

Luxus oder Investition?

In dem obigen Beispiel wurde auch unterstellt, dass sich jemand der eine Immobilie kauft sich eine gleichwertige Wohnung mieten würde, wenn er die Immobilie nicht gekauft hätte. Dies ist allerdings meistens nicht der Fall. Denn häufig ist es so, dass Leute, die sich ein freistehendes Haus kaufen, niemals ein solches auch Mieten würden, sondern in einer (günstigeren) Mietwohnung wohnen würden. Für die meisten Familien reicht eine Wohnung aus. Ein Haus zu kaufen ist somit bei den meisten Käufern eher ein Luxus als eine Notwendigkeit. Die wenigsten Hauskäufer wären bereit das gleiche Objekt zu mieten. Dies zeigt, dass häufig nicht die Geldanlage oder die Investition beim Immobilienerwerb im Vordergrund stehen, sondern das Wohlbefinden ein eigenes Heim zu besitzen. Selbstverständlich ist das natürlich auch gerechtfertigt. Für viele Menschen ist das Gefühl im eigenen Haus zu wohnen unverzichtbar. Viele können es sich nicht vorstellen in einem Haus mit anderen Mietparteien oder anderen Eigentümern zu leben und möchten daher ein eigenes freistehendes Haus für sich alleine. Das hat natürlich Vorteile.

Allerdings muss man in einem solchen Fall eher von einer Luxusanschaffung als von einer Investition reden.

Steuern

Der größte Vorteil der eigengenutzten Immobilie gegenüber der Investition in Aktien ist, dass für die Immobilie keine Ertragsteuern anfallen. Für die Dividenden muss Abgeltungssteuer in Höhe von 26,375% an das Finanzamt abgeführt werden, nachdem die Freibeträge von 801 € bzw. 1602 € ausgeschöpft wurden. § 20 Abs. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz i.V.m § 32d Abs. 1 Einkommensteuergesetz
Darüber hinaus unterliegt der Veräußerungsgewinn, der für eine Immobilie erzielt wird, nicht der Einkommensteuer, wenn die Immobilie nicht vor zehn Jahren nach Anschaffung wieder verkauft wird. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz
Bei einer vermieteten Immobilie sieht die Sache schon wieder anders aus. Hier müssen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung immer versteuert werden (§ 21 Einkommensteuergesetz). Der steuerliche Vorteil liegt allerdings darin, dass man sämtliche Kosten inklusive Abschreibung und Schuldzinsen von den  Einnahmen abziehen kann. Hierdurch ergeben sich besonders in den Anfangsjahren erst mal Verluste, die man steuermindernd geltend machen kann.
Aber auch Dividenden haben steuerliche Vorteile. Diese werden nämlich lediglich mit 26,345 (+ Kirchensteuer) besteuert. Aufgrund der Abgeltungswirkung fließen Dividenden auch nicht in den Steuertarif ein. Dies hat vor allem den Vorteil, das Dividenden den Steuersatz nicht erhöht (Steuerprogression) wie dies bei den anderen Einkünften ist. 

Fazit:

Während solchen Niedrigzinsphasen wie heute kann es sich lohnen anstatt in Aktien in eine Immobilie zu investieren und diese mit einem Darlehen zu finanzieren. Hier muss man allerdings die gestiegenen Grundstückswerte berücksichtigen.
Hat man einen größeren Geldbetrag zum anlegen, halte ich es für sinnvoller diesen in ein gut gestreutes Aktienportfolio zu investieren, da man hierdurch finanziell flexibler bleibt (Aktien sind leichter zu veräußern, Man ist nicht ortsgebunden) und Aktien oder ETF kaum Pflege benötigen.

Okt 192013
 

Wenn Sie sich mit Geldanlagen beschäftigen, haben Sie mit Sicherheit schon häufig folgenden Ratschlag gehört: „Begrenzen Sie Ihre Verlusten indem Sie für jedes Wertpapier einen Stop-Loss setzen“. Dieser Tipp zieht sich seit Jahren wie eine religiöse Formel durch Bücher, Zeitschriften und Webseiten.

Was ist eigentlich ein Stop-Loss?
Man kann für jedes Wertpapier einen Stop Loss einrichten. Die ist ein Kurswert, der unter dem aktuellen Kurswert liegt. Unterschreitet der Kurs des jeweiligen Wertpapiers diesen festgelegten Kurs, wird das Wertpapier verkauft.

Was ist der Sinn und Zweck des Stop-Loss?
Der Stop-Loss soll Verluste begrenzen. Erreicht bei einem Kursverfall das Wertpapier einen bestimmten Kurs, werden die Wertpapiere verkauft. An den weiteren Kursverlusten nimmt man nun nicht mehr teil, da man ja dort nicht mehr investiert ist. Der Stop-Loss wird Ihnen sozusagen als Schutz vor (größeren) Verlusten „verkauft“.

Warum kommt ein Stop-Loss für mich niemals in Frage?
Meine Investments sind (mit Ausnahme der Low-Five) immer langfristig. Mein Ziel ist mir durch Aktien und ETF ein langfristiges passives Einkommen aufzubauen. Die Aktien in die ich Investiere können immer mal auf einen bestimmten Wert fallen. Solche Kursverluste sind normal. Vor allem in Krisenzeiten. Solche Zeiten sind Chancen günstig an Aktien und ETF zu kommen.

Warum sind Stop-Loss-Limits Kapitalvernichter?
Stellen Sie sich vor Sie halten eine Aktie. Gekauft haben Sie bei -sagen wir- 50 €. Angenommen es handelt sich um ein hervorragendes Unternehmen, von dem Sie langfristig überzeugt sind. Auf Anraten verschiedener Informationsquellen setzen Sie einen Stop-Loss bei 40 €, da Sie sich ja vor Verlusten schützen wollen. Jetzt fällt der Kurs der Aktie tatsächlich unter 40 €. Ihre Aktien werden automatisch verkauft. Nach zwei Wochen steigt der Kurs wieder auf 50 €. Ein halbes Jahr später liegt er schon bei 60 €.
Solche Kursverläufe gab es in der Vergangenheit häufig und wird es immer geben. Sie haben in diesem Beispiel nicht nur effektiv Geld verloren, Sie waren bei dem Kursanstieg über die Einstiegskurs von 50 € hinaus nicht dabei. Hätten beim erreichen des Kurses von 40 € nicht verkauft sondern weitere Aktien nachgekauft, wären Sie mit diesem Betrag innerhalb eines halben Jahres mit 33,33% in der Gewinnzone. Vor allem hätten Sie günstig eingekauft und eine höhere Dividendenrendite erzielt.
Sie glauben mir nicht? Nun, dann schauen Sie sich doch einfach mal den Kursverlauf der letzten 15 Jahre eines Wertpapiers Ihrer Wahl an. Sie werden feststellen, dass es (fast) immer mindestens einen Kurssturz vom 20 – 30% gegeben hat. Wahrscheinlich hat sich der Kurs nach einiger Zeit auch wieder erholt, wenn es sich um ein etabliertes Unternehmen handelte.

Woher weiß ich , dass der Kurs nicht noch weiter fällt wenn ich Aktien nachkaufe?
Nun, das kann Ihnen natürlich niemand sagen. Es geht ja nicht darum den optimalen Einstiegszeitpunkt zu treffen (das zu schaffen ist sowieso Glück bzw. Zufall), sondern darum günstig passives Einkommen zu erwerben. Bei einem guten Langfristinvestment können Sie sicher sein, dass sich der Kurs wieder erholt.
Sie sollten natürlich immer einen Blick darauf werfen (Nachrichten) warum der Kurs gefallen. Liegt eine Krise vor, die fast alle Aktien, Aktienfonds und ETF nach unten gezogen hat? Dann ist Ihr Unternehmen noch genauso gut wie vorher. Es ist nur billiger zu haben. Sind die letzten Quartalszahlen oder Prognosen schlecht gewesen? Kann immer mal passieren. Die Dividende wurde gestrichen? Ok, das Unternehmen scheint echt Probleme zu haben. Weg damit!
Sollte der Kurs noch weiter fallen oder sich nicht erholen, dann kaufen Sie eben wieder nach. Vor allem in Krisen. Wichtig ist dabei natürlich, dass Sie sich an die Grundsätze halten, die ich in „Income for Life: Der Weg zum passiven Einkommen“ beschrieben habe. Eine erneute Investition in ein marodes Unternehmen macht nämlich wenig Sinn.

Fazit:
Auch gute Investments haben Kursverluste. Der Stop-Loss macht aus vorübergehenden Schwächephasen effektive Verluste. Wer gute Investments hat braucht keinen Stop-Loss sondern einen Geldbetrag zum billig nachzukaufen. Daher lautet mein Credo: „Buy-cheap statt Stop-Loss“.

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