Jan 262014
 

Festgeld, Anleihen, Tagegeldkonten und Sparbücher werden immer unattraktiver. Die derzeitige Inflation (obwohl diese mit etwa 1,5% gar nicht so hoch ist) frisst die Erträge aus diesen Anlageformen meist restlos auf. Oft hinterlässt sie sogar ein reales Minus.

Viele Anleger flüchten daher verständlicherweise in inflationsgeschützte Sachwerte. Vorzugsweise in Immobilien. Der Grund hierfür liegt auf der Hand: Die Zinsen für ein Darlehen um die Immobilie zu finanzieren sind günstig wie nie. Die Gelegenheit um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. In den eigenen vier Wänden wohnen… oder vielleicht auch zu vermieten. Egal ob man sich die Miete erspart oder selbst Mieteinkünfte zu erzielt. Man kann durch eine Immobilie ein passives Einkommen erzielen bzw. durch die ersparte Miete seine Ausgaben reduzieren.

Betongold werden Immobilien häufig genannt. Dies spricht für Wertbeständigkeit, für Stabilität. Eine Immobile übersteht die härtesten Krisen und wird daher als risikoloses Investment gesehen. Anders als Aktien, deren Kurse auf dem Rouletttisch der Finanzmärkte auf und ab geworfen werden. 

Doch ist dies wirklich so?

Der Grund warum Immobilien als weniger wertschwankend angesehen werden, liegt einfach daran, dass man nicht täglich überprüfen kann, wie hoch der Wert des eigenen Grundstücks gerade ist. Bei Aktien dagegen sieht man in seinem Depot sofort, wenn sich der Kurs der Aktie 

Immobilien oder Aktien

Quelle: Dirk Paeschke
http://www.kostenlos-fotos.de/

im Minus befindet. Verliert jedoch die eigene Immobilie an Wert, bekommt man das in der Regel gar nicht mit. Eigentlich interessiert es den Immobilienbesitzer auch gar nicht. Denn er wohnt trotzdem noch genauso gut darin oder erzielt noch eine genauso hohe Miete.

Da stellt sich natürlich die Frage, in was man den nun investieren soll: In Aktien oder in Immobilien.

Da sich dieser Blog in erster Linie mit passiven Einkommen aus Dividendenaktien beschäftigt, ist es natürlich kein Geheimnis, dass ich Aktien bevorzuge. Immobilien haben natürlich ihre Vorteile, jedoch auch Nachteile. Und dass eine Investition in eine Immobilie völlig frei von Risiken sind, kann man auch nicht wirklich sagen.

Niedrigzinsen

Derzeit kann man aufgrund der der Niedrigzinspolitik der EZB sehr günstig an Darlehen kommen um eine Immobilie zu finanzieren. Dies als alleiniges Entscheidungskriterium heranzuziehen ist jedoch fatal. Denn aufgrund eben dieser niedrigen Zinsen, stürzten sich bereits in der Vergangenheit zahlreiche Investoren auf den Kauf einer Immobilie. Dies führte bereits zu einer Steigerung von 23% seit 2009 (Stand Dezember 2013). Das heißt, dass sich m.E. eine Investition in Immobilien nicht unbedingt lohnt, da die Preise einfach zu hoch sind. Darüber hinaus muss man auch die Anschaffungsnebenkosten beachten wie zum Beispiel Notarkosten, Kosten für die Eintragung in das Grundbuch, Grundsteuer. Diese Nebenkosten können schon mal 10% betragen, ohne das diese den Wert des Grundstücks erhöhen. Hinzu kommen noch einmalige Kosten für die Aufnahme des Darlehns.

Die selbstgenutzt Immobilie

Wer selbst in seinem eigenen Haus oder seiner Eigentumswohnung wohnt braucht keine Miete zu bezahlen. Somit spart man sich schon mal einen dreistelligen Betrag pro Monat. Man kann nicht aus der Wohnung fliegen und braucht auch keine Angst vor Mieterhöhungen haben.
Hier muss man jedoch beachten, dass auch für die Erhaltung des Gebäudes Kosten anfallen, die man als Mieter in der Regel nicht hat. So muss man zum Beispiel als Eigentümer einer Eigentumswohnung einen -in der Regel- dreistelligen Betrag in die Instandhaltungsrücklage einzahlen. Das mindert die Mietersparnis. Nun könnte man auf die Idee kommen, dass man ja bei einem eigenen Haus keinen solchen Beitrag leisten muss. Das ist so nicht ganz richtig. Auch bei einem eigenen Haus muss man regelmäßig einen bestimmten Betrag zurücklegen um für später anfallende Reparaturen und Instandhaltung finanziell gerüstet zu sein.
Des weiteren ist man für das gesamte Grundstück selbst verantwortlich. Man kann nicht einfach den Vermieter anrufen, wenn die Heizung nicht geht oder der Keller unter Wasser steht.
Ein weiterer Punkt ist, dass man durch eine selbstgenutzte Immobilie örtlich gebunden ist. Gefällt einem die Umgebung oder die Nachbarn nicht mehr, kann man nicht einfach umziehen. Dabei kann es sich um Umstände handeln, die eine Vermietung oder einen Verkauf nahezu unmöglich machen, wenn zum Beispiel die Umgebung zu einem sozialen Brennpunkt wird.

Die vermietete Immobilie

Natürlich liegt es auch nahe eine Wohnung oder ein Gebäude an Dritte zu vermieten und dadurch ein passives Einkommen zu generieren.
Hierzu braucht es erst mal Mieter. Und zwar zuverlässige, zahlungskräftige und auch zahlungswillige Mieter. Aus eigener Erfahrung weiß ich, dass dies absolut keine Selbstverständlichkeit ist. Kaum ein Vermieter, den ich kenne, hat nicht schon mehrmals vergeblich auf sein Geld gewartet und/oder auf andere Weise Ärger (z.b. Rechtsstreitigkeiten) mit seinen Mietern hatte. Aufgrund des Mieterschutzes bekommt man manche Mieter auch nicht so einfach wieder los.
Als Vermieter muss man sich natürlich um die Immobilie kümmern das ist nicht nur ein gewisser Verwaltungsaufwand, sondern auch mitunter richtig Arbeit. Es müssen Mieter gesucht, Reparaturen durchgeführt, Nebenkostenabrechnungen erstellt und Zahlungen überwacht werden. Wer dagegen ein gutes stabiles Aktiendepot besitzt, hat kaum Arbeit oder Kosten. Es läuft alles von selbst. Der Investor kann sich zurücklehnen und auf die sicheren Erträge (auf jeden Fall sicherer als Mieterträge) warten, die in der Regel höher sind als Vermietungseinkünfte bei gleich hoher Investition.

Eine kleine Vergleichsrechnung

In der Regel werden Immobilien mit einem Annuitätendarlehen finanziert. Hierbei zahlten man einen festen Betrag pro Monat an die Bank zurück. Lediglich das Verhältnis zwischen Tilgung und Zinsen ändert sich, zugunsten des Tilgungsanteil, da die Zinsen aufgrund der monatlichen Verringerung des zu verzinsenden Betrags immer geringer werden. In der Regel liegt der monatlich zu zahlende Betrag bei einem Prozent.
Stell dir einmal vor, du kaufst eine Eigentumswohnung für –sagen wir- 150.000 €. Hinzu kommen noch 10% (also 15.000 €) Nebenkosten. Bei einer Vollfinanzierung müssten nun 165.000 € als Darlehen aufgenommen werden.
Bei 1% Rückzahlung pro Monat müssen bei einem Zinssatz von 3,5% 1.650 € pro Monat Zins/Tilgung 10 Jahre lang an die Bank gezahlt werden. Nun kann man eine Wohnung die 150.000 wert ist weder für 1.650 € vermieten, noch kann man diesen Betrag an Miete einsparen. Realistischer wäre es hierfür eine Kaltmiete von 600 € anzusetzen (bei einer Rendite von etwa 4 % auf 150.000 €). Für die Ermittlung der Aktien oder ImmobilienWertes der Immobilie nach 10 Jahren gehe ich von einer Wertsteigerung von jährlich 3%. aus. Mit einem breit aufgestellten Aktiendepot konnte man rund in den letzten 25 Jahren 8,5% Dividende und Wertsteigerung erzielen (durchschnittliche DAX-Entwicklung der letzten 30 Jahre).
Nach Abzug der Miete kann der Aktien-Investor also von einer Investitionssumme von 1.650 € noch 1.050 € anlegen. Hinzu kommen noch rund 150 € ersparte Instandhaltungsrücklage, so dass 1200 € investiert werden können. Des weiteren gehe ich von einer Mietsteigerung von 3% jährlich aus.
Nach zehn Jahren ist das Darlehen bezahlt, und das Grundstück hat einen Wert von rund 202.000 €.
Die Investitionen des Aktieninvestors von 1.180 ergeben nach führen zu einem Depotwert von 183.000 €. 
Immobilienkäufer hat also die Nase vorn.
Wenn der Zinssatz allerdings auf 6,5% sieht es schon etwas anders aus. Anstatt 10 Jahre muss nun der Immobilienkäufer 12 Jahre sein Darlehen tilgen.
Nach 12 Jahren hat die Immobilie einen Wert von 214.000 €.
Der Aktieninvestor hat dagegen einen Depotwert von 231.00€ (Nach Steuern)
Bei einem Darlehenszinssatz von 6,5% hat der Aktieninvestor nun ein größeres Vermögen.

Nun ist dieses Rechenbeispiel natürlich sehr theoretisch und berücksichtigt längst nicht alle Umstände. Dies ist lediglich ein Versuch die Ergebnisse beider Anlageformen gegenüberzustellen. Etliche angesetzten Werte sind auch noch gar nicht vorhersehbar oder hängen von der Lage und dem Zustand der Immobilie bzw. von den ausgewählten Aktien oder ETF ab. Wenn man die Werte auch nur leicht ändert kommt man schon wieder zu völlig neuen Ergebnissen.

Zur Berechnung der Ergebnisse habe ich die Zinsberechnung von Zinsen-Berechnen.de verwendet.

Luxus oder Investition?

In dem obigen Beispiel wurde auch unterstellt, dass sich jemand der eine Immobilie kauft sich eine gleichwertige Wohnung mieten würde, wenn er die Immobilie nicht gekauft hätte. Dies ist allerdings meistens nicht der Fall. Denn häufig ist es so, dass Leute, die sich ein freistehendes Haus kaufen, niemals ein solches auch Mieten würden, sondern in einer (günstigeren) Mietwohnung wohnen würden. Für die meisten Familien reicht eine Wohnung aus. Ein Haus zu kaufen ist somit bei den meisten Käufern eher ein Luxus als eine Notwendigkeit. Die wenigsten Hauskäufer wären bereit das gleiche Objekt zu mieten. Dies zeigt, dass häufig nicht die Geldanlage oder die Investition beim Immobilienerwerb im Vordergrund stehen, sondern das Wohlbefinden ein eigenes Heim zu besitzen. Selbstverständlich ist das natürlich auch gerechtfertigt. Für viele Menschen ist das Gefühl im eigenen Haus zu wohnen unverzichtbar. Viele können es sich nicht vorstellen in einem Haus mit anderen Mietparteien oder anderen Eigentümern zu leben und möchten daher ein eigenes freistehendes Haus für sich alleine. Das hat natürlich Vorteile.

Allerdings muss man in einem solchen Fall eher von einer Luxusanschaffung als von einer Investition reden.

Steuern

Der größte Vorteil der eigengenutzten Immobilie gegenüber der Investition in Aktien ist, dass für die Immobilie keine Ertragsteuern anfallen. Für die Dividenden muss Abgeltungssteuer in Höhe von 26,375% an das Finanzamt abgeführt werden, nachdem die Freibeträge von 801 € bzw. 1602 € ausgeschöpft wurden. § 20 Abs. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz i.V.m § 32d Abs. 1 Einkommensteuergesetz
Darüber hinaus unterliegt der Veräußerungsgewinn, der für eine Immobilie erzielt wird, nicht der Einkommensteuer, wenn die Immobilie nicht vor zehn Jahren nach Anschaffung wieder verkauft wird. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz
Bei einer vermieteten Immobilie sieht die Sache schon wieder anders aus. Hier müssen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung immer versteuert werden (§ 21 Einkommensteuergesetz). Der steuerliche Vorteil liegt allerdings darin, dass man sämtliche Kosten inklusive Abschreibung und Schuldzinsen von den  Einnahmen abziehen kann. Hierdurch ergeben sich besonders in den Anfangsjahren erst mal Verluste, die man steuermindernd geltend machen kann.
Aber auch Dividenden haben steuerliche Vorteile. Diese werden nämlich lediglich mit 26,345 (+ Kirchensteuer) besteuert. Aufgrund der Abgeltungswirkung fließen Dividenden auch nicht in den Steuertarif ein. Dies hat vor allem den Vorteil, das Dividenden den Steuersatz nicht erhöht (Steuerprogression) wie dies bei den anderen Einkünften ist. 

Fazit:

Während solchen Niedrigzinsphasen wie heute kann es sich lohnen anstatt in Aktien in eine Immobilie zu investieren und diese mit einem Darlehen zu finanzieren. Hier muss man allerdings die gestiegenen Grundstückswerte berücksichtigen.
Hat man einen größeren Geldbetrag zum anlegen, halte ich es für sinnvoller diesen in ein gut gestreutes Aktienportfolio zu investieren, da man hierdurch finanziell flexibler bleibt (Aktien sind leichter zu veräußern, Man ist nicht ortsgebunden) und Aktien oder ETF kaum Pflege benötigen.

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